ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยร้อนแรงขึ้น เมื่อโรงงานย้ายฐานสู่ EEC

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในไทยถูกขับเคลื่อนจากหลายปัจจัยพร้อมกัน ทั้งการย้ายฐานโรงงาน ความชัดเจนของนโยบาย และแรงดึงดูดของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในกรุงเทพฯ ก็หันมาลงทุนในสินทรัพย์โลจิสติกส์และอุตสาหกรรมใน EEC มากขึ้น ซึ่งเป็นดีมานด์ที่เชื่อมโยงกับอีคอมเมิร์ซและการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ ตามข้อมูลของ Mordor Intelligence การปรับพอร์ตดังกล่าวเกิดขึ้นท่ามกลางภาพรวมตลาดที่กว้างกว่า โดยคาดว่าขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอยู่ที่ USD 60.78 billion ในปี 2026 และมีแนวโน้มแตะ USD 80.00 billion ภายในปี 2031 ด้วยอัตรา CAGR 5.65% ในช่วงปี 2026 ถึง 2031 (Mordor Intelligence) เรื่องราวของ “คอร์ริดอร์” จึงมีความสำคัญ เพราะทำให้เม็ดเงินลงทุนไหลไปรวมตัวในไม่กี่จังหวัด ซึ่งเงื่อนไขอย่างที่ดินที่หาได้ โครงสร้างพื้นฐาน และแรงจูงใจต่างๆ สามารถเร่งให้การตัดสินใจเกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว

ในไตรมาส 1 ปี 2026 Colliers Thailand รายงานว่าตลาดนิคมอุตสาหกรรมดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมได้ 1,914 rai เพิ่มขึ้น 16.70% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอัตราการเช่า/ใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 82.55% รูปแบบการทำธุรกรรมกระจุกตัวผิดปกติ โดยมากกว่า 70% ของการโอนกรรมสิทธิ์ (35 จาก 50 ดีล) เกิดขึ้นในเดือนมีนาคมเพียงเดือนเดียว Colliers เชื่อมโยงการเร่งตัวนี้กับ 3 ปัจจัยที่มาบรรจบกัน ได้แก่ มาตรการส่งเสริมการลงทุนใหม่ของ BOI ที่ประกาศในเดือนมกราคม 2026 และขยายถึงสิ้นปี 2027 ความคืบหน้านโยบายภาษีของสหรัฐฯ ราววันที่ 20–21 กุมภาพันธ์ 2026 ซึ่งรวมถึงการเก็บภาษีนำเข้าทั่วโลก 15% และการปิดช่องแคบฮอร์มุซเมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2026 ที่ดันเบี้ยประกันภัยสินค้าทางเรือพุ่งขึ้น 4–6 เท่า พร้อมทั้งทำให้การเปลี่ยนเส้นทางขนส่งยืดเวลาส่งมอบออกไปอีก 10–15 วัน เมื่อรวมกันแล้ว ปัจจัยเหล่านี้ตอกย้ำว่าความต้องการ “ล็อกต้นทุน” และลดความไม่แน่นอนของผู้ผลิต สามารถทำให้การตัดสินใจผูกมัดที่ดินพุ่งขึ้นได้อย่างรวดเร็วเพียงใด

Why the EEC Is the Pressure Point for Land, Supply, and Pricing

อุปทานเพิ่มขึ้นก็จริง แต่กลับกระจุกตัวมากขึ้นใน EEC Colliers ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2026 ไทยมีที่ดินนิคมอุตสาหกรรมที่จัดสรรแล้ว 213,941 rai โดยพื้นที่สุทธิที่ให้เช่าและขายได้อยู่ที่ 143,251 rai เพิ่มขึ้น 6.29% จากปีก่อน อุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดมีทั้งหมด 4,369 rai ซึ่งทั้งหมดอยู่ใน EEC และเป็นการขยายเฟสของนิคมเดิม โดยช่วงเวลาดังกล่าวไม่มีโครงการนิคมอุตสาหกรรมแบบกรีนฟิลด์ (greenfield) ใหม่เกิดขึ้น แม้ Colliers จะระบุว่ามีที่ดินว่างราว 24,900 rai แต่ทำเลและความพร้อมของพื้นที่ยังเป็นตัวกำหนดว่าโรงงานจะเข้าใช้ได้เร็วแค่ไหน นี่จึงทำให้การขยายพื้นที่ภายในนิคมที่พัฒนาแล้ว อาจมีความหมายมากกว่าตัวเลขที่ดินว่างที่เห็นในภาพรวม

สัญญาณด้านราคาชี้ว่าพื้นที่ทำเลฮิตกำลังตึงตัว โดยเฉพาะจุดที่เงินทุนต่างชาติเคลื่อนไหวอย่างคึกคัก Cushman & Wakefield Thailand ระบุว่าราคาที่ดินในชลบุรีและระยองเพิ่มขึ้น 20–30% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จากแรงซื้อของนักลงทุนจีนที่เข้าซื้อที่ดินทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรม ใน EEC มีการอ้างอิงราคาเฉลี่ยที่ 9.5 million baht per rai ในชลบุรี 7.75 million baht per rai ในฉะเชิงเทรา และ 7.5 million baht per rai ในระยอง ขณะที่อัตราที่ดินอุตสาหกรรมว่างลดลงเหลือ 6.2% อีกด้านหนึ่ง Mordor Intelligence รายงานว่ามูลค่าที่ดินอุตสาหกรรมแตะ USD 169,000 per rai ใน H1 2024 เพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเชื่อมโยงแนวโน้มนี้กับการย้ายฐานออกจากจีนท่ามกลางแรงกดดันของสงครามการค้า ตัวเลขเหล่านี้ช่วยอธิบายได้ว่าทำไมการแข่งขันจึงรุนแรงขึ้นสำหรับแปลงที่ดินที่มีสาธารณูปโภคพร้อม ใกล้ท่าเรือ ถนน และระบบนิเวศซัพพลายเออร์ที่ตั้งตัวอยู่แล้ว

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกประเภทของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะตึงตัวด้วยความเร็วเท่ากัน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญสำหรับผู้เช่าที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างซื้อที่ดินกับเลือกใช้โรงงานสำเร็จรูป Cushman & Wakefield Thailand รายงานว่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูป (ready-built) ยังคงเท่าเดิมจากสิ้นปีก่อนที่ 3.42 million square metres แต่สัดส่วนพื้นที่ว่างเพิ่มเป็น 10.57% จาก 9.53% สะท้อนว่าการดูดซับยังตามไม่ทันพื้นที่ที่มีอยู่ ขณะเดียวกัน JLL ระบุว่าความต้องการคลังสินค้ายังคงแข็งแกร่งในไตรมาส 4 ปี 2025 โดย Eastern Vicinity เป็นพื้นที่นำด้านกิจกรรม built-to-suit และ EEC มีการดูดซับสต็อกเดิม ในฝั่งระบบนิเวศของดีมานด์ LWS รายงานว่า Amata City Chonburi มีแรงงานในระบบมากกว่า 200,000 คน และ EEC มีอุปทานคอนโดมิเนียมสะสมมากกว่า 15,000 ยูนิต โดยบางทำเลมีอัตราเช่าเกิน 90% และอัตราผลตอบแทนการเช่า 5–7% ต่อปี ความเชื่อมโยงระหว่างแรงงานกับที่อยู่อาศัยนี้ย้ำให้เห็นว่า การตัดสินใจเลือกทำเลอุตสาหกรรมใน EEC มักกลายเป็นการลงทุนระยะยาว มากกว่าจะเป็นการขยับตัวระยะสั้นเพื่อเก็งกำไร