การเงินอสังหาริมทรัพย์ไทย: ท้าทายแต่ยังมีอนาคตสดใส

การเงินอสังหาริมทรัพย์ไทยมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการกำหนดภาพรวมการพัฒนาโครงการของประเทศ เมื่อสภาวะตลาดเปลี่ยนไป ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องเดินเกมท่ามกลางทั้งความท้าทายและโอกาสที่คละเคล้ากัน ความต้องการที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐานที่เพิ่มขึ้นบ่งชี้ศักยภาพการเติบโตอย่างมาก แต่แนวทางปล่อยกู้ที่ตึงตัวและต้นทุนที่สูงขึ้นทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนซับซ้อนกว่าเดิม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโต พร้อมศักยภาพที่น่าจับตา

คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของไทยจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ จาก USD 154.51 billion ในปี 2024 เพิ่มเป็น USD 202.33 billion ภายในปี 2029 โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้น (CAGR) 5.54% การเติบโตนี้สะท้อนการขยายตัวของความเป็นเมือง การพัฒนาเศรษฐกิจ และความต้องการที่อยู่อาศัยสมัยใหม่ที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม การหาเงินทุนมารองรับการขยายตัวของตลาดไม่ใช่เรื่องง่าย ผู้ให้กู้และผู้พัฒนาโครงการต้องปรับตัวตามสภาวะเศรษฐกิจและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เปลี่ยนแปลงไป ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ตลาดเต็มไปด้วยโอกาส แต่ก็มีอุปสรรคด้านการเงินอยู่ไม่น้อย

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันสะท้อนแนวโน้มการเงินอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนไป

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของสินเชื่อบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 89.6% ในไตรมาส 3 ของปี 2024 ลดลงเล็กน้อยจาก 90% ในปีก่อนหน้า การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้สะท้อนความระมัดระวังที่มากขึ้นของผู้ให้กู้ เมื่อ LTV เข้มงวดขึ้น ผู้ซื้อจำเป็นต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ เผชิญความท้าทายมากขึ้น

LTV ที่ลดลงยังส่งผลต่อผู้พัฒนาโครงการ เพราะอาจจำกัดกำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่เป็นลูกค้าเป้าหมาย ความระมัดระวังของผู้ให้กู้มีที่มาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวนและการเติบโตของเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ซึ่งล้วนส่งแรงกระเพื่อมมายังภาคอสังหาริมทรัพย์

อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงเพิ่มแรงกดดัน

การเข้าถึงการเงินอสังหาริมทรัพย์ไทยยิ่งทำได้ยากขึ้นจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ซึ่งคาดการณ์ว่าอยู่ในช่วง 60-65% ในปี 2023 สถาบันการเงินได้ยกระดับความเข้มงวดในการปล่อยกู้เพื่อตอบสนองต่อภาวะเศรษฐกิจที่ไม่มั่นคง ทำให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อเผชิญความยากลำบากในการขอเงินทุน

สำหรับผู้พัฒนาโครงการ อัตราถูกปฏิเสธที่สูงหมายถึงการต้องมองหาทางเลือกด้านเงินทุนรูปแบบอื่น ขณะที่ผู้ซื้อบ้านต้องรับแรงกดดันเพิ่มขึ้น เพราะจำเป็นต้องผ่านเกณฑ์ที่เข้มงวดกว่าเดิมหรือหันไปพึ่งแหล่งสินเชื่อนอกระบบดั้งเดิม

ผลกระทบจากต้นทุนและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นใน การเงินอสังหาริมทรัพย์ไทย

นอกเหนือจากการปล่อยกู้ที่ตึงตัว ผู้พัฒนาโครงการยังต้องเผชิญกับ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่ม ปัจจัยเหล่านี้ดันต้นทุนทางการเงินของโครงการให้สูงขึ้น ทำให้การรักษาความสามารถในการทำกำไรยากกว่าเดิม

อุตสาหกรรมก่อสร้างซึ่งมีมูลค่าประมาณ USD 24 billion ในปี 2023 คาดว่าจะหดตัว 2.4% ในปี 2024 แม้จะหดตัวในระยะสั้น แต่คาดว่าอุตสาหกรรมจะกลับมาฟื้นตัว โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (AAGR) 4% ในช่วงปี 2025 ถึง 2028 ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องวางแผนอย่างรอบคอบเพื่อผ่านช่วงท้าทายในปัจจุบัน และคว้าโอกาสในอนาคต

หันพึ่งเงินลงทุนต่างชาติและการร่วมทุน

เมื่อการเงินในประเทศมีข้อจำกัดมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการไทยจึงหันไปหาแหล่งเงินทุนทางเลือกมากขึ้น โดยเงินลงทุนจากต่างชาติกลายเป็น “เส้นเลือดใหญ่” ที่สำคัญ และรูปแบบการร่วมทุน (Joint Venture) พบได้บ่อยขึ้น ความร่วมมือขนาดใหญ่หลายดีลสามารถระดมเงินลงทุนได้มากกว่า THB 200 billion สะท้อนความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากนักลงทุนต่างชาติ

ความร่วมมือเหล่านี้ช่วยเติมเงินทุนที่จำเป็นให้ผู้พัฒนาโครงการ และเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนต่างชาติเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเติบโต การร่วมทุนยังช่วยกระจายความเสี่ยงด้วยการแบ่งภาระทางการเงินและผสานความเชี่ยวชาญของแต่ละฝ่าย

การสนับสนุนจากภาครัฐเปิดโอกาสให้กับ การเงินอสังหาริมทรัพย์ไทย

งบประมาณปี 2024 ของรัฐบาลไทย ซึ่งมีรายจ่ายรวม THB 3.5 trillion (USD 101.7 billion) สร้างโอกาสที่เป็นไปได้สำหรับผู้พัฒนาโครงการ แม้งบประมาณจะกระจายไปหลายภาคส่วน รวมถึงโครงสร้างพื้นฐาน แต่ก็ส่งผลเชิงบวกต่ออสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ผ่านการพัฒนาเครือข่ายคมนาคมและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ

โครงการและมาตรการภาครัฐสามารถทำให้สภาพแวดล้อมเอื้อต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับตัวให้ไว และเดินให้สอดคล้องกับทิศทางนโยบายที่เปลี่ยนแปลง เพื่อดึงประโยชน์จากโอกาสเหล่านี้ให้ได้มากที่สุด

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง แต่การเงินอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ สภาพแวดล้อมสินเชื่อที่เข้มงวดประกอบกับต้นทุนที่สูงขึ้น ตอกย้ำความจำเป็นของการหาโซลูชันเงินทุนที่สร้างสรรค์มากกว่าเดิม ด้วยการใช้ประโยชน์จากเงินลงทุนต่างชาติ กระจายแหล่งเงินทุน และติดตามทิศทางตลาดอย่างใกล้ชิด ผู้พัฒนาโครงการจะสามารถรับมือกับความซับซ้อนของตลาดนี้ และปลดล็อกโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเติบโตอย่างคึกคักได้