ตลาด REIT ไทยขยายตัว: กฎใหม่ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการปลดล็อกเงินสดจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ

โครงสร้างตลาดก็ส่งสัญญาณไปในทิศทางเดียวกัน ในภาพรวมพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของไทย ที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนรายได้ 52.4% ในปี 2025 ขณะที่กลุ่มพาณิชยกรรมคาดว่าจะขยายตัวที่ CAGR 6.22% ต่อเนื่องถึงปี 2031 หากมองตามโมเดลธุรกิจ รายได้จากการขายมีสัดส่วน 70.2% ในปี 2025 แต่รายได้จากการให้เช่าถูกคาดหมายว่าจะเติบโตที่ CAGR 6.41% ถึงปี 2031 การหันเหครั้งนี้มีความหมายต่อการตั้งกอง REIT และการรีไซเคิลสินทรัพย์ เพราะ “สินทรัพย์ที่มีความเสถียร” นิยามโดยรายได้ประจำที่เกิดซ้ำ กรุงเทพฯ นำตลาดด้วยสัดส่วน 53.1% ในปี 2025 สะท้อนว่าฐานสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ยังคงกระจุกตัวในเมืองหลวง แม้แนวระเบียงการเติบโตใหม่จะค่อยๆ พัฒนา

เหตุใดสินทรัพย์พาณิชยกรรมที่มีความเสถียรจึงกำลังกลายเป็นแกนหลักของการแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสด

ปัจจัยพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์พาณิชยกรรมสร้างท่อส่งสินทรัพย์ที่พร้อมสำหรับ REIT ได้ชัดเจน โดยเฉพาะในทำเลที่อัตราการเช่าขับเคลื่อนด้วยอุปสงค์เชิงโครงสร้าง Mordor Intelligence ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของไทยอยู่ที่ USD 19.02 billion ในปี 2026 เพิ่มจาก USD 18.01 billion ในปี 2025 และคาดว่าจะไปถึง USD 25.03 billion ภายในปี 2031 ที่อัตรา CAGR 5.62% สำหรับช่วงปี 2026 ถึง 2031 รายได้จากการเช่ามีสัดส่วน 69.15% ของขนาดตลาดพาณิชยกรรมของไทยในปี 2025 และอาคารสำนักงานมีส่วนแบ่งตลาด 38.22% ในปีเดียวกัน แม้สต็อกอาคารเดิมจะกดดันภาพรวมอัตราว่าง แต่ผู้เช่ากลุ่มองค์กรและ SME มีสัดส่วน 71.90% ของขนาดตลาดในปี 2025 ซึ่งสนับสนุนแนวคิดว่าอาคารที่อยู่ในทำเลเหมาะสมและได้รับการยกระดับสามารถทำให้รายได้มีเสถียรภาพ เพื่อใช้ในกลยุทธ์การแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสด

กลยุทธ์ด้านทำเลก็ยิ่งชัดขึ้น โดยมุ่งไปที่โลจิสติกส์และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนของ EEC อนุมัติโครงการดาต้าเซ็นเตอร์มูลค่า USD 2.7 billion ในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2024 เป็นสัญญาณของอุปสงค์ต่อโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลที่รองรับโหลดสูง ด้านเงินทุนสาธารณะก็ช่วยตรึงความแข็งแกร่งของแนวระเบียงนี้: โครงการคมนาคมมูลค่า USD 17.8 billion เชื่อมกรุงเทพฯ EEC และท่าเรือน้ำลึก ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ ราคาที่ดินอุตสาหกรรมแตะ USD 169,000 per rai ใน H1 2024 เพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบปีต่อปี สะท้อนอุปทานที่ตึงตัวและต้นทุนทดแทนที่สูงขึ้น ผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนในกรุงเทพฯ ก็ถูกระบุแล้วว่ากำลังขยับไปสู่สินทรัพย์โลจิสติกส์และอุตสาหกรรมใน EEC มากขึ้น เพื่อให้สินทรัพย์ที่มีรายได้มั่นคงสอดรับกับการหมุนเวียนเงินทุนในสไตล์ REIT

แนวโน้มในที่อยู่อาศัยยิ่งตอกย้ำว่าทำไมผู้พัฒนาโครงการจึงให้คุณค่ากับการแปลงสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จและมีความเสถียรเป็นเงินสด มากกว่าการรอรอบการขายหมดแบบพึ่งการขายเพียงอย่างเดียว Mordor Intelligence คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะอยู่ที่ USD 31.71 billion ในปี 2026 เพิ่มจาก USD 30.17 billion ในปี 2025 และจะไปถึง USD 40.68 billion ภายในปี 2031 ที่อัตรา CAGR 5.11% ในช่วงปี 2026 ถึง 2031 อย่างไรก็ดี รายงานระบุว่าหนี้ครัวเรือนทรงตัวใกล้ 91% ของ GDP และมีคอนโดคงค้างล้นตลาดในกรุงเทพฯ 53,000 ยูนิต ซึ่งทั้งสองปัจจัยทำให้ระยะเวลาในการดูดซับอุปทานยืดออกไป นอกจากนี้ยังกล่าวถึงนักลงทุนสถาบัน กองทุนบำนาญ พอร์ตประกันภัย และ REIT ที่เร่งขยายสินทรัพย์ให้เช่าโดยให้ผลตอบแทน 4–6% แยกกันนั้น Cushman & Wakefield Thailand ระบุว่าอาคารสำนักงาน Grade A และ Grade B รุ่นเก่ากำลังเผชิญความท้าทายในการรักษาผู้เช่า ทำให้เจ้าของอาคารหันไปรีโนเวตและยกระดับสินทรัพย์ เมื่อรวมกันแล้ว ปัจจัยเหล่านี้ช่วยหนุนระบบนิเวศของสินทรัพย์ที่มีความเสถียรให้ลึกขึ้น ซึ่งสามารถนำมาจัดแพ็กเกจ ปรับปรุง และแปลงเป็นมูลค่าเงินสดได้